장기보유특별공제, 보유에서 거주로 — 무엇이 어떻게 바뀌나

장기보유특별공제는 집을 오래 갖고 있었다는 이유로 양도차익의 일정 비율을 깎아 주는 제도입니다. 이번 개편의 핵심은 이 “오래 갖고 있었다”의 기준이 보유에서 거주로 옮겨간다는 점입니다.

현행 제도

지금은 1세대 1주택자의 경우 보유분과 거주분을 각각 계산해 더합니다.

• 보유 연 4% (최대 40%)
• 거주 연 4% (최대 40%)
• 합쳐서 최대 80%

기본요건은 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주입니다. 다주택자는 보유 연 2% (최대 30%)만 적용되고, 기본요건은 3년 이상 보유입니다.

개편 후

최대 공제율 80%는 그대로입니다. 대신 그 80%를 채우는 방법이 달라집니다.

거주 공제율이 4% → 6% → 8%로 올라가고, 보유 공제율은 4% → 2% → 0으로 사라집니다. 2029년부터는 거주 기간만으로 공제가 결정됩니다.

여기서 【10년】이라는 한도가 함께 붙습니다. 거주 연 8%에 최대 80%라는 건 10년까지만 인정한다는 뜻입니다. 15년을 살아도 10년치까지만 계산됩니다.

다주택자는 ’합산’이 아니라 ’택일’입니다

다주택자 규정은 특히 오해하기 쉽습니다. 2028년 표를 보면 보유 연 1%와 거주 연 2%가 함께 적힌 것처럼 보이지만, 원문은 이렇게 되어 있습니다.

➊거주공제율과 ➋보유공제율 중 높은 공제율 — 상세본 p.58

즉 둘을 더하는 게 아니라 둘 중 큰 쪽 하나만 씁니다.

예를 들어 16년 보유하고 14년 거주한 다주택자가 2028년에 판다면,

• 보유분: 15년(상한) × 1% = 15%
• 거주분: 14년 × 2% = 28%
• 적용: 둘 중 높은 28%

합산했다면 43%가 되지만 상한 30%에 걸려 30%가 됩니다. 택일이면 28%입니다. 공제율 2%p 차이지만, 양도차익이 크면 세액 차이는 수백만 원 단위로 벌어집니다.

또 하나, 다주택자의 거주 공제는 2년 이상 거주한 경우에만 적용됩니다. 1년만 살았다면 거주분은 0이고 보유분만 남습니다.

기본요건 — 비과세 요건과 헷갈리지 마세요

두 가지 요건이 별개로 존재하는데 자주 뒤섞입니다.

보유 2년 6개월인 1세대 1주택자를 생각해 봅시다. 비과세 요건(2년)은 충족하므로 12억 초과분만 과세됩니다. 하지만 장특공제 요건(3년)은 못 채웠으므로 공제는 한 푼도 못 받습니다. 6개월만 더 기다리면 공제가 생기는 셈입니다.

정리

• 공제의 기준이 보유에서 거주로 이동합니다
• 1세대 1주택은 보유분과 거주분을 더하고, 다주택은 둘 중 높은 쪽 하나만 씁니다
• 거주 기간이 짧다면 2029년 이후에는 공제가 크게 줄어듭니다
• 최대 인정 기간은 1주택 10년, 다주택 15년입니다

거주 기간이 왜 결정적으로 중요해졌는지는 거주기간 2년이 갈림길이 되는 이유에서 이어집니다.