이번 개편에서 가장 실감나는 변화는 “실제로 살았는가”가 세금을 가른다는 점입니다. 그중에서도 거주 2년은 여러 규정이 동시에 걸리는 분기점입니다.
2년이 걸리는 세 곳
| 규정 | 2년을 못 채우면 |
|---|---|
| 1세대 1주택 비과세 (조정대상지역) | 12억 초과분만 과세하는 특례를 못 받음 → 양도차익 전체 과세 |
| 1세대 1주택 우대 공제표 | 최대 80% 공제표 대신 다주택 공제표(최대 30%) 적용 |
| 다주택자 거주 공제 (’28년~) | 거주분 공제 0%, 보유분만 남음 |
세 가지가 한꺼번에 작동하기 때문에, 하루 차이로 세금이 몇 배가 될 수 있습니다.
조정대상지역이라면 특히 중요합니다
1세대 1주택 비과세는 원래 2년 이상 보유가 요건입니다. 그런데 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 거주까지 채워야 비과세를 받습니다.
서울 대부분이 조정대상지역이라는 점을 감안하면, 실거주하지 않고 전세를 준 채 보유만 한 경우 비과세 자체가 안 됩니다. 이 경우 양도가액이 12억을 넘든 안 넘든 양도차익 전체가 과세 대상이 됩니다.
거주 2년의 가치는 해마다 커집니다
거주 공제율이 올라가기 때문에, 같은 2년이라도 언제 파느냐에 따라 값이 달라집니다.
| 양도 시점 | 거주 2년의 공제율 |
|---|---|
| ’27년 | 2년 × 4% = 8% |
| ’28년 | 2년 × 6% = 12% |
| ’29년~ | 2년 × 8% = 16% |
바꿔 말하면 거주 기간이 짧은 사람일수록 시간이 갈수록 불리해집니다. 보유 공제가 사라지는 만큼을 거주로 메워야 하는데, 거주 기간이 없으면 메울 방법이 없기 때문입니다.
정부가 제시한 사례로 확인해 보기
문답자료 p.37에 실린 계산 사례입니다. 양도가액 32억원, 취득가액 12억원, 2년 거주, 10년 보유인 1세대 1주택자입니다.
| 구분 | ’27년 | ’28년 | ’29년 |
|---|---|---|---|
| 적용 공제율 | 거주 8% + 보유 40% = 48% | 거주 12% + 보유 20% = 32% | 거주 16% |
| 공제액 | 6.00억원 | 4.00억원 | 2.00억원 |
| 산출세액 | 2.36억원 | 3.20억원 | 4.05억원 |
같은 집, 같은 가격인데 2029년에 팔면 2027년보다 세금이 1.7배가 됩니다. 이유는 단순합니다. 보유 10년으로 채우던 40%가 사라지는데, 거주가 2년뿐이라 16%밖에 못 채우기 때문입니다.
만약 이 사람이 10년을 거주했다면 2029년에도 80%를 그대로 받습니다. 보유 10년 + 거주 2년과 보유 10년 + 거주 10년의 차이가 2029년에는 결정적으로 벌어집니다.
지금 확인해 볼 것
- 내 주택이 조정대상지역에서 취득한 것인지
- 실제 전입~전출 기간이 2년을 넘는지 (주민등록 기준으로 확인)
- 2년에 근접했다면, 며칠 차이로 요건이 갈리지 않는지
보유·거주 기간은 달력 기준 만 연수로 따집니다. 취득일과 양도일은 계약일이 아니라 잔금청산일이 기준이라는 점도 함께 확인하세요.
계산기에서 거주 시작일을 넣어 보면, 요건을 못 채웠을 때 경고가 표시되고 세액이 어떻게 달라지는지 바로 확인할 수 있습니다.