“지금 팔아야 하나, 기다려야 하나”는 이번 개편에서 가장 많이 나올 질문입니다. 결론부터 말하면 조건에 따라 답이 정반대입니다. 일률적인 정답은 없습니다.
시간이 불리하게 작용하는 경우
거주 기간이 짧은 1세대 1주택자
보유 공제(연 4%)가 2028년에 2%로 줄고 2029년에 사라집니다. 거주 기간으로 이를 메워야 하는데, 거주가 짧으면 메울 수가 없습니다.
정부 사례(양도가액 32억, 취득 12억, 2년 거주 10년 보유)를 보면 명확합니다.
| 시점 | 공제율 | 산출세액 |
|---|---|---|
| ’27년 | 48% | 2.36억원 |
| ’28년 | 32% | 3.20억원 |
| ’29년 | 16% | 4.05억원 |
미룰수록 불리합니다.
공제한도에 걸리는 고가주택
공제율이 높아도 공제액 한도(2028년 20억, 2029년 10억)에 잘립니다. 양도가액 75억·취득 25억·10년 거주 사례에서는 공제율이 80%로 같은데도 세액이 3.16억 → 9.23억 → 13.73억으로 뜁니다.
이 경우도 미룰수록 불리합니다.
조정대상지역 다주택자
중과세율이 2027년 +5%p, 2028년 +10%p로 완화됐다가 2029년에 +20%p로 복귀합니다. 게다가 중과 대상이라 기다려도 장특공제가 생기지 않습니다. 두 요인 모두 서두르는 쪽을 가리킵니다.
시간이 유리하게 작용하는 경우
계속 거주 중인 1세대 1주택자
거주 공제율이 4% → 6% → 8%로 올라갑니다. 실거주를 이어 가는 중이라면 해가 갈수록 거주 연수도 늘고 단가도 오릅니다.
10년 거주·10년 보유라면 세 시점 모두 80%를 채웁니다. 여기에 공제한도까지 안 걸린다면 미뤄도 손해가 없습니다.
아직 요건을 못 채운 경우
- 보유 3년 미만 → 장특공제 자체를 못 받습니다. 3년을 채우면 공제가 생깁니다
- 거주 2년 미만 (조정대상지역 1주택) → 비과세를 못 받습니다. 2년을 채우면 12억 초과분만 과세됩니다
이런 경우는 기다리는 것이 아니라 요건을 채우는 것이 이득입니다. 며칠 차이로 갈리기도 합니다.
비조정대상지역 다주택자 중 거주 중인 경우
2028년부터 다주택자에게도 거주 공제(연 2%)가 생깁니다. 2년 이상 거주해야 적용되므로, 거주 기간을 채우는 동안 공제가 늘어납니다.
판단 순서
- 조정대상지역인가? — 다주택이라면 여기서 결론이 거의 정해집니다 (서두르는 쪽)
- 장특공제 기본요건(보유 3년)을 채웠나? — 못 채웠다면 채우는 게 우선입니다
- 거주 2년을 채웠나? — 조정대상지역 1주택이면 비과세가 걸립니다
- 거주를 계속할 것인가? — 계속한다면 시간이 우호적입니다
- 공제한도(10억)에 걸리나? — 걸린다면 미룰수록 불리합니다
주의할 점
- 아직 확정된 법이 아닙니다. 2026. 8. 4.~8. 20. 입법예고를 거쳐 정기국회 심의를 받습니다
- 개편 내용은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다. 2027년까지는 현행 규정입니다
- 취득일·양도일은 계약일이 아니라 잔금청산일 기준입니다
- 실제 세액에는 이 글에서 다루지 않은 요소(감면, 부담부증여, 상속·증여 취득가액 특례 등)가 영향을 줄 수 있습니다
숫자로 확인하는 게 빠릅니다
위 기준은 방향만 알려 줍니다. 실제로는 취득가액·양도가액·기간 조합에 따라 결과가 달라지므로, 본인 숫자를 넣어 보는 편이 정확합니다.
계산기의 매도 시점 비교 표는 같은 조건에서 양도 연도만 바꿔 2027~2030년 세부담을 나란히 보여 줍니다. 가격상승률을 함께 넣으면 집값이 오르는 상황까지 반영해 비교할 수 있습니다.