2026년 세제개편안, 양도소득세는 무엇이 바뀌나

2026년 8월 3일 세제발전심의위원회에서 「2026년 세제개편안」이 발표됐습니다. 주택을 팔 계획이 있는 분에게 이번 개편의 핵심은 한 문장으로 정리됩니다.

’보유’가 아니라 ’거주’를 기준으로 공제한다. 그리고 공제액에 상한을 둔다.

이 두 가지가 맞물리면서, 같은 집을 같은 가격에 팔아도 언제 파느냐에 따라 세금이 크게 달라집니다.

1. 장기보유특별공제가 ’장기거주 소득공제’로 바뀝니다

지금까지 장기보유특별공제는 오래 보유할수록 공제율이 올라가는 구조였습니다. 개편안은 이를 오래 거주할수록 공제받는 구조로 바꿉니다.

제도 자체도 둘로 나뉩니다. 주택과 조합원입주권은 장기거주 소득공제, 그 외 토지·건물은 장기보유 소득공제로 명칭과 대상이 분리됩니다.

한 번에 바뀌지 않습니다. 1년 유예 후 2028년 중간 단계를 거쳐 2029년부터 본격 시행됩니다.

구분	’27년 (유예=현행)	’28년 (중간 단계)	’29년 (본격 시행)
1세대 1주택	거주 연 4% + 보유 연 4% 【10년, 최대 80%】	거주 연 6% + 보유 연 2% 【10년, 최대 80%】	거주 연 8% 【10년, 최대 80%】
다주택 (비조정)	보유 연 2% 【15년, 최대 30%】	보유 연 1% 또는 거주 연 2% 【15년】	거주 연 2% 【15년, 최대 30%】
공제 한도	없음	20억원	10억원

최대 공제율은 1세대 1주택 80%로 세 시점 모두 같습니다. 바뀌는 건 그 80%를 무엇으로 채우느냐입니다. 2029년부터는 보유 공제가 사라지고 거주만 남습니다.

기존에는 공제율만 있고 금액 한도가 없었습니다. 개편안은 인별·연간 한도와 양도물건별 한도를 각각 신설합니다. 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원입니다.

이 한도는 공제율이 높은 사람일수록 크게 작용합니다. 공제율 80%를 그대로 받던 고가주택 보유자가 갑자기 10억원까지만 공제받게 되기 때문입니다.

다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때 붙는 중과세율이 2027~2028년에 한해 낮아집니다.

구분	현행	’27년	’28년	’29년~
2주택자	+20%p	+5%p	+10%p	+20%p
3주택 이상	+30%p	+10%p	+15%p	+30%p

다만 중과가 적용되는 동안에는 장기보유특별공제를 아예 받지 못합니다. 완화 기간에도 마찬가지입니다.

개편 내용은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다. 2027년까지 파는 경우는 현행 규정 그대로입니다.

아직 확정된 법이 아니라는 점이 중요합니다. 진행 일정은 다음과 같습니다.

국회 심의 과정에서 내용이 달라질 수 있으므로, 지금 시점의 계산은 의사결정을 위한 참고 자료로 쓰는 것이 맞습니다.

이번 개편안에는 여러 금액이 등장해 헷갈리기 쉽습니다.

양도세를 계산할 때 기준이 되는 건 12억원입니다. 종부세 숫자와 섞이지 않도록 주의하세요.