조정대상지역 다주택자 중과, 2027~2028년 한시 완화

다주택자가 조정대상지역에 있는 집을 팔면 기본세율(6~45%)에 중과세율이 더해집니다. 이번 개편안은 이 중과를 2027~2028년 두 해 동안 한시적으로 완화합니다.

완화되는 세율

2029년부터는 현행 수준으로 돌아갑니다. 즉 2027~2028년이 창구입니다.

완화 대상은 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택입니다. 2026년 중에 중과를 적용받은 양도분도 포함됩니다.

개정 취지는 문답자료에 이렇게 적혀 있습니다.

종합부동산세 정상화에 따른 다주택자 매도 기회 부여 — 문답자료 p.53

세금이 얼마나 줄어드나

정부가 제시한 사례입니다. 2주택자가 양도차익 5억원인 조정대상지역 주택을 양도하는 경우입니다.

현행 대비 2027년에는 약 0.7억원, 2028년에는 약 0.5억원이 줄어듭니다.

그런데 장기보유특별공제는 못 받습니다

여기가 핵심입니다. 완화된 세율이 적용되는 기간에도 장기보유특별공제는 전액 배제됩니다.

현행 양도소득세 중과와 동일하게 한시 완화 기간 중 장기보유특별공제 미적용 — 문답자료 p.53

문답자료 p.36에서도 다시 확인됩니다.

다주택자가 조정대상지역 소재 주택 양도시 장특공제 배제 중으로 거주공제도 배제

즉 아무리 오래 보유하고 거주했어도 공제율은 0입니다. 20년을 살았든 1년을 살았든 같습니다.

이 때문에 개편안의 다주택자 공제율 표(보유 연 2%, 거주 연 2% 등)는 사실상 비조정대상지역 주택에만 의미가 있습니다.

세율이 겹칠 때는 큰 쪽

보유 기간이 2년 미만이면 단기 양도 중과세율(1년 미만 70%, 2년 미만 60%)도 함께 해당됩니다. 이렇게 둘 이상의 세율에 해당하는 경우, 소득세법에 따라 각각 계산한 세액 중 큰 쪽이 적용됩니다.

또한 한시 완화는 2년 이상 보유가 조건이므로, 2년 미만 보유 주택은 완화를 못 받고 법정 가산율(+20%p / +30%p)이 그대로 붙습니다.

판단할 때 함께 봐야 할 것

조정대상지역 다주택자라면 두 힘이 반대 방향으로 작용합니다.

• 미루면 불리 — 중과세율이 2029년에 원래대로 복귀합니다
• 미뤄도 공제는 없음 — 기다린다고 장특공제가 생기지 않습니다

비조정대상지역 주택이라면 상황이 다릅니다. 거주 기간을 채우면 공제가 늘어나므로 시간이 우호적으로 작용할 수 있습니다.

계산기에서 조정대상지역 해당 여부와 보유 주택 수를 바꿔 가며 비교해 보시면, 본인 조건에서 어느 시점이 유리한지 숫자로 확인할 수 있습니다.

조정대상지역 지정 현황은 수시로 바뀝니다. 실제 판단 전에 현재 지정 여부를 반드시 확인하세요.