계산기가 내놓는 숫자가 어떻게 나오는지 알면, 어느 조건을 바꿔야 세금이 줄어드는지도 보입니다. 순서대로 따라가 보겠습니다.
① 양도차익 — 얼마를 벌었나
양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비필요경비에는 취득세, 중개보수, 법무사 비용, 자본적 지출(발코니 확장, 새시 교체 등)이 들어갑니다. 도배·장판 같은 수익적 지출은 인정되지 않습니다. 영수증을 챙겨 두면 그만큼 과세 대상이 줄어듭니다.
② 과세대상 양도차익 — 1세대 1주택은 여기서 크게 줄어듭니다
1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 12억원을 넘는 부분에 해당하는 비율만 과세됩니다.
과세대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액예를 들어 양도가액 32억, 양도차익 20억이라면
20억 × (32억 − 12억) ÷ 32억 = 12.5억원20억을 벌었지만 12.5억만 과세 대상이 됩니다. 양도가액이 12억 이하면 과세대상이 0이 되어 전액 비과세입니다.
이 특례를 못 받으면 양도차익 20억이 통째로 과세 대상이 됩니다. 비과세 요건이 중요한 이유입니다.
③ 장기보유특별공제 — 오래 살았으면 깎아 줍니다
공제액 = 과세대상 양도차익 × 공제율 (단, 한도 이내)공제율은 보유·거주 기간과 양도 시점에 따라 정해집니다. 2028년부터는 공제 한도(2028년 20억, 2029년 이후 10억)가 적용돼, 계산된 금액이 한도를 넘으면 잘립니다.
기본요건은 3년 이상 보유입니다. 못 채우면 공제율은 0입니다.
④ 양도소득금액 · 과세표준
양도소득금액 = 과세대상 양도차익 − 장기보유특별공제액
과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 250만원기본공제는 연 250만원으로, 양도소득이 있는 사람에게 자동 적용됩니다.
⑤ 세율 — 과세표준 구간에 따라
기본세율은 6~45% 누진 구조입니다. 이번 개편안에서 세율 자체는 바뀌지 않았습니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | — |
| ~ 5,000만원 | 15% | 126만원 |
| ~ 8,800만원 | 24% | 576만원 |
| ~ 1억 5,000만원 | 35% | 1,544만원 |
| ~ 3억원 | 38% | 1,994만원 |
| ~ 5억원 | 40% | 2,594만원 |
| ~ 10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제세율이 달라지는 경우
- 단기 양도 — 보유 1년 미만 70%, 2년 미만 60% 단일세율
- 조정대상지역 다주택 중과 — 기본세율에 가산 (2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p, 2027~2028년은 완화)
둘 이상에 해당하면 각각 계산한 세액 중 큰 쪽이 적용됩니다.
⑥ 지방소득세
지방소득세 = 산출세액 × 10%
총 납부세액 = 산출세액 + 지방소득세양도소득세를 이야기할 때 지방소득세를 빼놓는 경우가 많은데, 실제로 내는 돈은 10%가 더 붙은 금액입니다.
전체 흐름 한눈에
양도가액 − 취득가액 − 필요경비
↓ 양도차익
× (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액 ← 1세대 1주택만
↓ 과세대상 양도차익
− 장기보유특별공제 (한도 적용)
↓ 양도소득금액
− 기본공제 250만원
↓ 과세표준
× 세율 − 누진공제
↓ 산출세액 (국세)
+ 지방소득세 10%
↓ 총 납부세액어디를 바꾸면 세금이 줄어드나
- 필요경비 — 증빙을 챙기면 ①에서 줄어듭니다
- 비과세 요건 — ②에서 과세 대상 자체가 크게 줄어듭니다. 영향이 가장 큽니다
- 거주 기간 — ③의 공제율을 올립니다
- 양도 시점 — ③의 공제율과 한도, ⑤의 세율을 동시에 바꿉니다
계산기에서 계산 과정 자세히 보기를 펼치면 위 단계가 실제 숫자와 함께 표시됩니다. 어느 단계에서 얼마가 깎였는지 확인해 보세요.