이번 개편에서 가장 눈에 덜 띄지만 파급력이 큰 항목이 공제한도 신설입니다. 공제율은 그대로 두고 금액에만 뚜껑을 씌우는 방식이라, 표만 봐서는 영향이 잘 보이지 않습니다.
지금까지는 한도가 없었습니다
기존 장기보유특별공제는 양도차익 × 공제율로 끝났습니다. 양도차익이 100억이고 공제율이 80%면 80억을 공제받았습니다. 상한이 없었습니다.
개편안은 여기에 두 종류의 한도를 신설합니다.
- 인별·연간 한도 — 한 사람이 한 해에 받을 수 있는 총액
- 양도물건별 한도 — 물건 하나당 받을 수 있는 금액
두 한도는 각각 적용되고 금액은 같습니다. 2028년 20억원 → 2029년 이후 10억원입니다.
정부 계산사례로 보는 효과
문답자료 p.37의 두 번째 사례입니다. 양도가액 75억원, 취득가액 25억원, 10년 거주·보유한 1세대 1주택자입니다.
| 구분 | ’27년 | ’28년 | ’29년 |
|---|---|---|---|
| 적용 공제율 | 거주 40% + 보유 40% = 80% | 거주 60% + 보유 20% = 80% | 거주 80% |
| 공제액 | 33.6억원 | 20억원 (한도) | 10억원 (한도) |
| 산출세액 | 3.16억원 | 9.23억원 | 13.73억원 |
공제율은 세 시점 모두 80%로 완전히 같습니다. 그런데 세금은 3.16억에서 13.73억으로 4.3배가 됩니다.
이유는 공제율이 아니라 공제액이 잘리기 때문입니다.
- 과세대상 양도차익은 42억원입니다 (12억 초과 비중 안분 후)
- 80%를 적용하면 33.6억원이 나옵니다
- 2028년에는 20억까지만, 2029년에는 10억까지만 인정됩니다
- 나머지 23.6억원은 그냥 사라집니다
이 한도는 누구에게 작동하나
공제액이 한도를 넘으려면 과세대상 양도차익 × 공제율 > 10억원이어야 합니다. 공제율 80%를 기준으로 하면 과세대상 양도차익이 12.5억원을 넘을 때부터입니다.
1세대 1주택은 12억 초과분만 과세하므로, 실제로는 양도가액이 상당히 높아야 여기에 닿습니다. 반대로 말하면 한도는 고가주택에 집중적으로 작동하도록 설계돼 있습니다.
정부도 개정 취지에 이를 밝히고 있습니다.
’24년 신고된 고가주택(양도가액 12억원 초과) 장특공제액 합계 약 5.1조원 중 4.6조원(90%)이 서울 소재 주택에 해당 — 문답자료 p.36
공동소유·분할양도는 안분됩니다
물건별 한도에는 단서가 붙습니다.
- 2인 이상 공동소유 — 지분비율에 따라 한도를 나눠 적용
- 연도를 달리해 분할양도 — 분할양도 비율에 따라 안분
즉 지분을 쪼개거나 나눠 파는 방식으로 한도를 여러 번 받는 것은 막혀 있습니다.
정리
- 공제율 표만 보면 2029년에도 80%라 달라진 게 없어 보입니다
- 실제로는 공제액 한도가 새로 생겨 고가주택일수록 타격이 큽니다
- 과세대상 양도차익이 12.5억원을 넘기 시작하면 한도가 작동합니다
- 계산기에서는 한도에 걸린 경우 “공제 한도로 ○○원이 깎였습니다“라고 표시됩니다
내 경우가 한도에 걸리는지는 실제 숫자를 넣어 보는 게 가장 빠릅니다.